El Gobierno reduce los gastos por cambio y cancelación de hipotecas

Las rebajas de aranceles notariales y registrales que incluirá el Gobierno en el proyecto de ley de reforma del mercado hipotecario para favorecer el cambio de hipoteca a los ciudadanos serán cuantiosas. Para una hipoteca media de 120.000 euros 'puede suponer un ahorro del 40% sobre los costes actuales notariales y registrales', anunció ayer el secretario de Estado de Economía, David Vegara, en el Foro Cinco Días patrocinado por Accenture y Banco Madrid. En términos absolutos, el ahorro puede superar los dos mil euros por operación.

Ante un nutrido grupo de empresarios, el número dos del Ministerio de Economía anunció una bonificación general del 90% para los aranceles registrales en el caso de novación, cancelación o subrogación de hipotecas. El anterior Gobierno ya había establecido alguna bonificación del 75% para ciertos casos, que ahora se generalizará para todo tipo de hipotecas. En el caso de los aranceles notariales, se cambia su tarificación. Frente al cobro por 'documentos de cuantía' (en función de la cuota de la hipoteca, a un porcentaje por cada 1.000 euros), se pasará a un sistema de documentos 'sin cuantía' (a cantidad fija, con un mínimo de 30 euros).

Asimismo, el Gobierno fijará también cuantías máximas en las comisiones que aplican bancos y cajas de ahorro por cancelación de hipotecas. En el caso de hipotecas a tipo variable, la comisión que tendrá que pagar un consumidor por cancelación de su préstamo sólo podrá llegar al 0,5% como máximo del capital pendiente. Buena parte de los créditos actuales tienen comisiones del 1%. En el caso de hipotecas a tipo fijo, Economía fijará también este máximo aunque tendrá en cuenta si la entidad financiera pierde con el cambio.

Si el tipo de interés en el momento de la cancelación es superior al pactado como fijo en el contrato de hipoteca (el banco pierde dinero), el Gobierno permitirá que se aplique la comisión pactada en el contrato (aunque sea superior al 0,5%). Sin embargo, si eso no ocurre y el tipo de interés está por debajo de lo pactado, demostrándose que la entidad financiera no pierde con la operación, el tipo a aplicar por la comisión de cancelación anticipada será como máximo del 0,5%. Según Vegara, no está justificado en estos casos aplicar comisiones bancarias más altas, cuando ni siquiera responden a un criterio de coste económico. Todas estas medidas pretenden que el consumidor pueda cambiar de hipoteca más fácilmente, adaptando el préstamo a sus necesidades, ante un entorno de tipo de interés cambiante y al alza. Se quiere potenciar también las hipotecas a tipos de interés mixtos (una parte a tipo variable y otra, a tipo fijo) con el fin de reducir el riesgo de impago.

Hipotecas para mayores de 65 años

El texto normativo regulará también las llamadas 'hipotecas inversas' por la que una persona podrá garantizarse el cobro de una renta mensual hasta el final de su vida (que será aportada por una entidad financiera) a cambio de entregar (cuando muera) el piso de su propiedad. El secretario de Estado avanzó que a esta figura podrán acceder los 'mayores de 65 años y las personas dependientes' (aquellas que necesiten de otras para desenvolverse en el día a día). Los herederos optarán preferentemente a la compra de la vivienda, cuando se produzca el fallecimiento, según lo pactado con la entidad financiera. 'æpermil;sta no podrá exigir a los herederos más garantías de pago que la hipotecaria', dijo Vegara. Por tanto, la banca no podrá pedir avales de terceras personas como hacen con las hipotecas ordinarias.

Otro aspecto que introducirá Economía es la mayor independencia de las sociedades de tasación respecto a las entidades financieras. Muchos bancos y cajas disponen de empresas destinadas a tasar inmuebles para particulares dentro del mismo grupo. El Gobierno desea que las tasaciones recojan el valor real del mercado, sin que se perjudique los intereses del consumidor. De esta forma, todas las sociedades deberán cumplir requisitos de homologación previa que serán desarrollados por un reglamento. En el caso de sociedades de tasación ligadas a bancos, se deberá constituir una 'comisión técnica' que verifique la independencia de la sociedad respecto a la entidad financiera.

Por otra parte, la nueva ley dará una 'mayor flexibilidad' a los títulos hipotecarios. Entre otros aspectos, se podrán incluir activos líquidos en la compra de bonos y cédulas. Además, Vegara recordó que la nueva ley exigirá mayores requisitos de información a bancos y cajas, entre los que destacó la necesidad de que entreguen al consumidor simulaciones de variaciones de tipos de interés para que éste se dé cuenta de la deuda que puede llegar a asumir en el caso de una subida del precio del dinero como ocurre ahora en donde millones de familias han contratado hipotecas con tipos al mínimo histórico y se están viendo con cuotas cada vez más altas.

Sin carácter retroactivo

Todos estos cambios se van a producir en breve. La reforma hipotecaria entrará en audiencia pública ya esta semana para recoger las recomendaciones de la sociedad civil. Incluirá su paso por el Consejo de Estado antes de ser aprobado por el Consejo de Ministros.

El Gobierno espera que durante el primer trimestre del año entre en vigor la norma con todas sus consecuencias, según indicó Vegara. Ninguna de las medidas anunciadas ayer tiene carácter retroactivo (afectará a las novaciones, subrogaciones y cambios de hipotecas posteriores a la entrada en vigor de la norma, a principios de 2007).