El Gobierno mejora el acceso a la financiación de las promotoras
El Ministerio de Economía y Hacienda tiene previsto aprobar una orden ministerial en la que clarifica cuándo las tasadoras podrán hacer referencia en sus valoraciones de suelos o inmuebles a la posibilidad de que éstos vayan a ser expropiados. El objetivo es mejorar las condiciones de financiación de los promotores en pleno ajuste del sector inmobiliario.
Esta modificación se produce después de que las empresas del sector lleven meses reclamando al Gobierno un cambio en el nuevo marco legal que ha generado la Ley de Suelo que entró en vigor en julio pasado. Los promotores se quejan de que algunos tasadores llevan desde entonces aplicando el principio de prudencia en relación con la posibilidad expropiatoria en todas las valoraciones de suelos, lo que en la práctica se traduce en importantes mermas de su valor teórico y la consiguiente dificultad para obtener financiación de bancos y cajas.
El borrador de la orden ministerial que pasa a partir de hoy a audiencia pública y al que ha tenido acceso CincoDías restringe a sólo cuatro los supuestos en los que el tasador podrá recordar la posibilidad de que el bien objeto de valoración pueda ser expropiado. Más allá de esos casos no podrá ser hecha esa salvedad, lo que facilitará el acceso de las promotoras a la financiación bancaria.
El primer caso será cuando se haya iniciado el procedimiento de expropiación de un inmueble o terreno. El segundo hace referencia al momento en que se haya aprobado definitivamente un plan urbanístico, o de otra naturaleza, que ¢conlleve la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes correspondientes¢.
Incumplimiento de plazos
Otra de las situaciones en las que sí estará justificado incluir el valor del inmueble en caso de expropiación es cuando se haya declarado por la Administración competente el incumplimiento de los plazos o demás deberes inherentes al proceso de urbanización y ello pueda dar lugar a la expropiación del bien.
El cuarto y último supuesto que contempla la orden ministerial es aquél que matiza que si a la fecha de la valoración se hubiese incoado expediente de incumplimiento de los plazos que tiene el propietario del suelo para desarrollar el mismo, aunque no exista resolución administrativa aún, el tasador sí podrá recordar en su valoración que ese bien inmueble puede llegar a ser expropiado.
La orden ministerial establece, además, que en todos estos supuestos, la valoración de estos inmuebles y terrenos se llevará a cabo conforme a los criterios establecidos por la Ley 8/2007 de mayo, de Suelo. Tal y como anunció meses atrás Vivienda, con esta iniciativa se trata de clarificar los criterios que han de tener en consideración los tasadores a la hora de realizar sus valoraciones después de los cambios introducidos por la nueva normativa.
Dichos cambios fueron en su día objeto de polémica, según denunciaron los promotores. Y es que con el nuevo sistema de valoraciones, a los suelos que sean objeto de expropiación se les determinará un justiprecio en función de su situación en el momento de la valoración, y no con la expectativa de qué uso puedan llegar a tener. Este cambio de filosofía perjudica a numerosas promotoras que durante el boom compraron terrenos rústicos y no urbanizables con la expectativa de su futura reclasificación.
La nueva ley sólo contempla dos situaciones para el suelo: urbano o rural. Por ello, muchos de esos terrenos, en función de en qué situación del planeamiento urbanístico se encuentren, han visto disminuir de manera significativa su valor, con el consiguiente perjuicio para las cuentas de la promotora.
¢Era urgente adoptar estas medidas correctoras para evitar que se agrave la actual restricción al crédito. No sólo porque puede afectar a una situación coyuntural del sector ya difícil, sino porque ese estrangulamiento puede perjudicar al conjunto de la economía¢, señala un gran promotor.
Una de las peticiones realizadas por el sector
La flexibilización de los criterios de valoración del suelo que contempla el borrador de orden es una de las medidas que demanda el sector, pero no la única. Algunos promotores admiten en privado que lo ideal sería volver a cambiar la ley estatal de suelo, pero puesto que son conscientes de que eso no es factible, salvo que se produzca un cambio de Gobierno el 9 de marzo, se conforman con que el reglamento pueda introducir modificaciones puntuales que clarifiquen la situación.De seguir adelante la modificación que propone esta orden ministerial, en el asunto de las valoraciones los promotores habrían conseguido una de sus principales reivindicaciones.Otro de los aspectos que ellos consideran cruciales es suavizar el plazo de tres años que impone la ley a los propietarios del suelo para desarrollar el mismo. Si transcurrido ese tiempo, no se ha procedido a la urbanización del terreno, la Administración competente podrá proceder a expropiarlo.Con la situación actual de caída de más del 40% de las ventas, cierre de empresas intermediarias y restricción del crédito, los promotores están optando por no iniciar nuevas promociones, pero temen que si la crisis se prolonga, sean finalmente expropiados. Para evitarlo, piden a Vivienda una prórroga de ese plazo de tres años hasta cinco o, en su defecto, el establecimiento de unas condiciones que determinen qué empresas pese a no haber desarrollado suelo, se salvarían de la venta forzosa.