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Marcos Ezquerra - Madrid - 27/11/2006
Las operaciones financieras destinadas a rentabilizar el capital inmobiliario de las personas mayores serán incentivadas fiscalmente. Una de las medidas principales adoptadas para hacer frente al envejecimiento de la población es la Ley de Dependencia, aunque el Gobierno pretende fomentar la obtención de rentas privadas que palíen el perjuicio para las arcas públicas.
Se trata, en definitiva, de convertir parte del patrimonio del mayor (normalmente, propiedad inmobiliaria) en renta, un objetivo al que se dirigen dos instrumentos financieros de incipiente implantación en España: la renta vitalicia y la hipoteca inversa.
La reforma del IRPF, que se empezará a aplicar en enero, establece una escala a la hora de considerar rendimientos del capital mobiliario las rentas vitalicias. Así, cuando el perceptor tenga menos de 40 años se considerará rendimiento el 40% de la anualidad, pero, si tiene más de 69 (el supuesto que más se quiere reforzar), sólo se contabiliza un 13% de lo percibido. Una ventaja si se compara con el 18% aplicado a los rendimientos patrimoniales en general.
En cuanto a la hipoteca inversa, el borrador de la reforma de la Ley Hipotecaria contempla la exención del impuesto de actos jurídicos documentados, además de reducir los gastos de registro y notaría y elevar la transparencia en la formalización. La nueva normativa regula por primera vez la hipoteca inversa, una figura todavía novel en España.
Tanto la renta vitalicia como la hipoteca inversa sirven para rentabilizar la vivienda habitual, aunque existen diferencias notables entre los dos conceptos. Así, la primera es una venta de la vivienda a la entidad financiera, aunque el propietario original mantiene el usufructo de por vida y cobra una renta o capital a cambio. Esta figura es más atractiva para personas sin hijos, porque la operación no se puede deshacer. Eso sí: tiene la ventaja de que, por término medio, la renta percibida supera en un 30% la de la hipoteca inversa.
Esta segunda figura consiste jurídicamente en un préstamo con garantía hipotecaria: la entidad financiera le da al propietario una cantidad en forma de renta (o en una sola vez), y cuenta con la vivienda como garantía del pago futuro. A la muerte del propietario, los herederos tendrán que hacer frente a la deuda con sus intereses, salvo que prefieran dejarle la casa a la entidad financiera. Aunque puede realizarse por personas de 60 años, la hipoteca inversa no suele ser rentable a esa edad porque la renta es muy baja. Resulta más atractiva a partir de los 70, fecha exigida para contratar la renta vitalicia.
En países como EE UU o el Reino Unido, hace tiempo que se comercializan estos productos y tienen una protección legal mayor: se exige la intervención de una entidad independiente, habida cuenta de que el de mayores es un colectivo especialmente vulnerable.
Fernanda Escardó, de Óptima Servicios Financieros, una empresa que selecciona para el propietario el mejor producto para rentabilizar su inmueble, explica que se dan diferencias enormes entre distintas entidades: 'Hemos tratado un caso en el que en un sitio ofrecían 300 euros de renta y en otro, más de 800'.
La aparición de la renta vitalicia y, sobre todo, de la hipoteca inversa, son fenómenos recientes en España. Tanto, que esta última todavía no está regulada específicamente (lo estará en la futura Ley Hipotecaria). Por ese motivo, su difusión todavía es limitada.
Fernanda Escardó señala que hay unas 14 entidades financieras que ofrecen alguno de estos productos. 'Sobre todo, cajas de ahorro, cuyo fin social incentiva su apuesta por este tipo de productos. Los grandes bancos, como Santander o BBVA, todavía no los ofrecen, y los que lo hacen no lo publicitan en exceso. Prefieren esperar a observar los resultados que ofrecen antes de hacer una apuesta decidida'.
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