El Ejecutivo brinda un nuevo balón de oxígeno a los promotores
Pese a que la actividad residencial pasa por sus horas más bajas, el Gobierno está diseñando el marco regulatorio del proceso urbanístico del futuro. El borrador del reglamento de la ley de suelo prevé eliminar trámites burocráticos innecesarios y reducir costes. Así, exime al promotor de registrar públicamente la obra nueva y de pagar impuestos por ello.
Justo ahora que algunas de las empresas más emblemáticas del sector inmobiliario anuncian que vuelven a promover viviendas después de años de absoluta paralización, cobran especial interés los planes de Fomento. El borrador del reglamento de la Ley de Suelo (aprobada en 2007) apuesta por suprimir trámites innecesarios y reducir costes en el proceso productivo que redunden al final en un abaratamiento del producto: las casas.
Una de las modificaciones más importantes que contempla dicho borrador es que a partir de su aprobación, y si no se producen más modificaciones, los promotores no tendrán que presentar en los registros de la propiedad las declaraciones de obra nueva. Bastará con la certificación que obtengan de los técnicos municipales competentes y con la licencia municipal de obra. "El espíritu del ministerio es ir eliminando trámites o controles del proceso urbanístico que no estén plenamente justificados para agilizar los plazos e ir suprimiendo costes innecesarios", argumentan desde la Administración.
Las mismas fuentes aseguran que suprimir esta exigencia no supone en ningún caso una pérdida de seguridad jurídica, ya que al declarar la obra nueva, el promotor o propietario del suelo que va a ser edificado no puede decir otra cosa que la que resulte de la certificación del técnico y de la licencia.
Ahorro fiscal
Pero sin duda, el mayor impacto que va a tener esta supresión del registro público de la declaración de obra nueva por parte del promotor es de tipo económico. Al no tener que registrar la obra, se produce un importante ahorro fiscal, pues permite evitar la tributación por el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que hasta ahora se derivaba de esta inscripción. El ahorro supone no tener que desembolsar el 1% del coste de la obra declarada.
Tal y como subraya Javier Istúriz, asociado sénior de DLA Piper, "esta medida era esperada por los operadores, pero resulta inoportuna para las administraciones públicas, más necesitadas que nunca de ingresos". Y es que seguro que tanto notarios como registradores y comunidades autónomas (que tienen transferido el AJD) "no la recibirán con el mismo entusiasmo que los promotores, aunque sean los menos aquellos que vayan a escriturar e inscribir obras nuevas en un futuro cercano", añade Istúriz. Las regiones recaudaron en 2008 por ese tributo 5.022 millones de euros y para el registro, los ingresos por AJD pueden suponer el 10% del total, según fuentes registrales. Pese a que el momento en el que se apruebe el reglamento coincidirá con el de menor actividad residencial, esta supresión del registro público de la obra es una vieja reivindicación. "No era de recibo que un proceso productivo estuviera gravado con idéntico impuesto hasta en cinco ocasiones, según los casos", asegura Julio Gil, socio director de la empresa de estudios de mercado Horizone.
Así, el promotor debía pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados al declarar la obra nueva, al proceder a la división horizontal, al firmar la hipoteca y al efectuar el reparto de la responsabilidad hipotecaria entre todas las unidades registrales. Este último pago fue eliminado hace ya cinco años. Al final de la construcción de la vivienda, el comprador también tributaba por AJD. Todo un lujo para las arcas autonómicas, pero, además, todo un coste que acababa repercutiendo en el precio de la casa.
Suavizar los efectos de la pérdida de valor de los suelos en cartera
No es la primera vez que el Gobierno aprovecha la elaboración de una ley o modifica una norma en vigor para hacerse eco de la especial circunstancia por la que atraviesan desde hace ya tres años constructoras y promotoras. Esta primavera decretó la reforma de la Ley de Suelo para extender hasta el final de 2011 la posibilidad de aplicación de la legislación anterior en la valoración de suelos antiguamente definidos como urbanizables. "Es una prórroga conveniente", defendió el Ejecutivo. Con ello trata de evitar una auténtica debacle en términos contables para muchas empresas del sector y no pocos bancos y cajas. Y es que la actual ley de suelo valora como suelos rurales todos aquellos que no estén urbanizados. Suprime la antigua categoría de urbanizable para acabar con la especulación que disparó el precio de los solares en el boom. Ahora, se pretende suavizar el efecto de esa pérdida de valor.
Este año finalizará con menos de 75.000 casas iniciadas
La fuerte sobreoferta inmobiliaria que aún existe, sumada a los problemas que tienen los promotores para obtener crédito hacen que la edificación residencial esté bajo mínimos. Los últimos datos estiman que hasta agosto se emitieron casi 63.000 visados de obra nueva, por lo que todo apunta a que este año culminará con menos de 100.000 permisos, el mínimo de la historia reciente y muy lejos de los 865.000 que se contabilizaron en 2006, año récord.Pero es que además, los expertos del sector afirman que a las cifras de visados, que suelen identificarse con el número de casas iniciadas, hay que aplicarle una sensible reducción. "Entre el 65% y el 70% de los visados es el volumen real de viviendas que se edifican, por lo que este año no se construirán más de 75.000 casas", asegura Julio Gil, socio director de Horizone. Lo peor es que, según evolucione la economía, 2011 puede no ser mejor.
Oportunidad de la ley
La mayoría de expertos coincide en alabar el espíritu de la Ley de Suelo de 2007. Pretendía acabar con la fuerte especulación urbanística, aunque la tardanza en ponerse en marcha y los mecanismos utilizados siembran dudas. "Ni se hizo de forma apropiada ni en el momento oportuno", aseguran.