El pinchazo del precio de la vivienda, una realidad a medias

Ante la gran pregunta de si los precios de la vivienda seguirán bajando, la respuesta unánime es que sí, que continuarán cayendo, al menos en 2012, pero también que depende de las zonas. El ajuste por ahora se ha concentrado de forma casi exclusiva en la costa mediterránea, sobre todo a partir de la segunda línea de playa, los barrios periféricos y desarrollos urbanísticos del extrarradio y ciudades pequeñas. Pero el mercado inmobiliario español aún tiene camino por recorrer en el recorte de precios, el necesario para que oferta y demanda vuelvan a encontrarse en un punto desde el que poder dar salida a todo el stock de viviendas que ahoga los balances de bancos, inmobiliarias y constructoras y desde el que cerrar por fin el penoso capítulo de indigestión del ladrillo, que ha sumido en la depresión a la economía española.

De acuerdo con datos que maneja la Reserva Federal de EE UU, la caída de precios en España ha sido del 17% entre 2008 y 2011 Fomento lo cifra en el 18,6%, mientras que en Irlanda, el país más comparable en cuanto a boom inmobiliario, el descenso de precios ha sido del 49% en el mismo periodo de tiempo. Esto da una idea del recorrido teórico que le queda por delante al sector y del margen que le queda al comprador de una vivienda para aspirar a una rebaja de precio. Desde el portal inmobiliario Idealista.com apuntan incluso que, haciendo ofertas con sangre fría, "se pueden conseguir unos precios muy buenos con una perspectiva no ya inmediata, sino incluso de medio y largo plazo", explica el cofundador del portal y director de operaciones, César Oteiza. Siempre eso sí, que el comprador disponga de ahorros suficientes y del acceso despejado a la hipoteca con la que financiar su adquisición.

Aún faltan años para la normalización

En España hay 1,5 millones de viviendas construidas sin vender, según los cálculos de Fotocasa. Pero además hay unos tres millones de viviendas vacías y la banca, entre promociones y ejecuciones, debe dar salida a una cifra sobre la que no hay consenso, pero que en el mercado se estima en un mínimo de 150.000 viviendas. En estas circunstancias, la normalización del mercado inmobiliario tardará años en llegar.

"Hemos de asumir que habrá muchas urbanizaciones en muchos núcleos urbanos que permanecerán vacías durante años", admite Christian Palau, director de Fotocasa. Para empezar a hablar de normalización, "perfectamente pueden faltar cuatro o cinco años todavía", asegura el presidente del G-14, el grupo que reúne a las principales inmobiliarias del país, Fernando Rodríguez-Avial (entrevista completa en CincoDías.com), también presidente de Vallehermoso y Testa. Rodríguez-Avial considera que, cuando el mercado se normalice, el número de ventas de viviendas oscilará entre 200.000 y 300.000 al año. Y para eso será necesario, según Rodríguez-Avial, que se den varias condiciones: "que fluya el crédito. Si no fluye, no hay manera de reactivar el sector (...); habrá que reestructurar el sector, que será francamente más pequeño de lo que es ahora, y tendrá que haber ahorro por parte de los compradores, porque la financiación al 100% se ha terminado".

El ministerio de Fomento ha informado esta semana de que en 2011 se vendieron 347.305 viviendas, frente a las más de 995.000 transacciones de 2006. Un tercio de las operaciones se cerraron en el último trimestre, incentivadas en parte por la eliminación de la desgravación en el IRPF por la adquisición de vivienda habitual promovida por el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero y que ahora ha recuperado Mariano Rajoy.

El efecto arrastre de la banca

La necesidad de los bancos de incrementar sustancialmente la dotación de provisiones o deshacerse del parque inmobiliario en su poder, a consecuencia de la reforma financiera aprobada el pasado 4 de febrero, está ya teniendo efectos visibles. "Hemos observado que en Idealista.com ha aumentado un 33% el número de particulares que está tocando los precios a la baja. Nada indica que la tendencia de que estamos cayendo en precios vaya a cambiar a corto plazo", destaca César Oteiza. Esa es la realidad. Otra cosa muy distinta es aspirar a una vivienda excelente, en una buena ubicación y a un precio muy rebajado.

El portal inmobiliario de Banesto, Casaktua, ha anunciado esta semana la puesta a la venta de 4.600 viviendas en toda España, con un descuentos que pueden llegar hasta el 80%. Echando un vistazo a la promoción, en Madrid ciudad hay a la venta inmuebles cuyo precio se ha recortado más de un 70% y hay un buen puñado de pisos con precios que oscilan entre 50.000 y 70.000 euros. Ahora bien, se trata de viviendas muy antiguas, de tamaño pequeño y localizadas en su práctica totalidad en barrios deprimidos y periféricos; es decir, casas con muy difícil salida incluso a esos niveles.

Desde una entidad que pidió no ser identificada resumen la situación: "Los grandes núcleos urbanos han caído entre un 12% y un 15%; hay poca oferta y no van a bajar más. Pero en zonas periféricas el ajuste es del 25%-30% y seguirán cayendo más, porque hay un exceso de oferta. Ahí, la reforma financiera jugará un papel, porque la dotación media va a ser del 50% y eso permite descuentos más agresivos. No son solo los bancos, los promotores de la zona que hayan aguantado no tendrán otro remedio que tirar los precios a la baja. Por último, en zonas turísticas y segundas residencias, las rebajas alcanzan con facilidad el 50% o el 60%. Eso es así ahora y seguirá siendo así en los próximos meses".

Las entidades que entren en procesos de fusión tendrán de plazo hasta diciembre de 2013 para cumplir con las exigencias de provisiones: 80% en el suelo; 65% en promociones en construcción y 35% en vivienda terminada. La cuestión es si el mercado permitirá a los bancos emplear tanto tiempo. "Los precios de la vivienda van a caer sobre todo este año, más que en 2013", pronostica Francisco Fernández Romero, socio responsable del sector inmobiliario de Ernst & Young.

En ocho años se ha construido en España el 60% de todas las viviendas de Europa. En algunas provincias, como Ávila, hay una casa por cada habitante. El promedio de personas (incluyendo menores de edad) por vivienda es de 1,8. Con estos números, queda claro que es mucho el ladrillo por digerir. Y a ello aún tendrá que ayudar la caída de precios.