Porque no solo con la venta de casas se podrá absorber el ingente stock de vivienda que existe en el mercado (de 687.523 viviendas nuevas), el Ministerio de Fomento ha decidido reformar la actual regulación del mercado del alquiler para conseguir que este se convierta en una auténtica alternativa a la propiedad.
Los cambios giran en torno a tres pilares básicos, la reducción de los plazos de los contratos, la mejora de su seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización de los desahucios.
Con este objeto, el Consejo de Ministros aprobó el viernes un anteproyecto de ley que introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en la de Enjuiciamiento Civil. La finalidad es clara. España cuenta con un parque inmobiliario en alquiler de 1,8 millones de casas y más de tres millones de pisos vacíos y, según su régimen de tenencia, mientras el 83% de los hogares reside en una vivienda de su propiedad, el resto, ese exiguo 17%, lo hace en alquiler. Se trata de las cifras de arrendamientos más bajas de Europa.
La reforma ahora impulsada fortalece la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que estimen oportunos. Así, por ejemplo, las partes podrán pactar la actualización de la renta o la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente, algo que hasta ahora era irrenunciable. Otro aspecto clave es la reducción de los plazos de cinco a tres años, la denominada "prórroga forzosa", a la que tenía derecho el inquilino y hasta ahora debía respetar el casero. Y se reduce de tres años a uno la "prórroga tácita automática", que es la que permitía extender el contrato si las partes no señalaban lo contrario. De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos se acorta de ocho años (5+3) a cuatro (3+1), la mitad.
Otro cambio importante lo constituye que a partir de su entrada en vigor, cuando finalice el trámite parlamentario, el inquilino podrá desistir de su contrato en cualquier momento, con independencia de la duración que tenga el mismo, siempre que lo comunique con un mes de antelación.
También los caseros contarán con más ventajas, ya que hasta ahora solo podían recuperar la vivienda para residencia habitual en los supuestos que contempla la ley cuando se hubiese incluido en el contrato. La reforma prevé que puedan dar por finalizado el arrendamiento sin necesidad de acuerdo previo con un preaviso de dos meses. Para reforzar la seguridad jurídica de todos los alquileres se incentiva el registro voluntario de los contratos. De tal forma que solo los compradores de una vivienda que esté arrendada estarán obligados a mantener al inquilino si ese arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cuanto a los plazos de los desahucios, se habilita un plazo de 10 días para que el inquilino pague la deuda pendiente, se simplifica la composición de la Comisión judicial y se duplica la capacidad operativa de los juzgados. Todo para agilizar su resolución. Por último, en el capítulo fiscal se decretan nuevas exenciones en el impuesto sobre la renta de los no residentes sobre los rendimientos derivados del alquiler de vivienda. Será del 60% a todas las personas físicas no residentes y del 100% cuando el inquilino sea menor de 30 años. Las entidades no residentes no estarán obligadas a tributar por el gravamen especial sobre bienes inmuebles, excepto los paraísos fiscales.
