Nunca es tarde si el tipo de interés es bueno

Los clientes solventes y con recursos probados para pagar su hipoteca son un botín muy valioso para la banca. Y en momentos en los que el crédito hipotecario no fluye con facilidad, muchas entidades se concentran en intentar captar clientes de la competencia con hipotecas más baratas. La oferta puede ser especialmente tentadora para quienes han estado soportando un suelo en su préstamo hipotecario que les ha impedido aprovechar al máximo la intensa caída del euríbor.

El índice de referencia hipotecario está en mínimos históricos, del 1,225%, y se comparará en las revisiones anuales de los próximos meses con los niveles de entre el 2,1% y el 1,6% en que quedó el euríbor hipotecario durante el primer semestre del pasado año. La rebaja no será por tanto muy cuantiosa, pero quienes tengan suelo en sus hipotecas -a niveles que rondan en muchos casos entre el 3% y el 4%- sí sufrirán de nuevo las penalidades de no aplicarse un euríbor que volverá a ser más bajo en la siguiente revisión anual. Ahí es donde el cambio a una hipoteca con un interés más bajo y sin cláusula de suelo puede resultar más ventajoso, aunque sin olvidar los gastos que conlleva la subrogación. La cancelación de la hipoteca vieja exige habitualmente el pago de una comisión que ronda el 1% del capital pendiente, a lo que hay que sumar los gastos de notaría, registro y gestoría propios de la subrogación. Si no se subroga y se constituye una hipoteca nueva, habrá que pagar además el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Es necesario por tanto hacer cuentas y calcular si los gastos del cambio compensan el ahorro en el pago de intereses, no sólo en la cuota inicial sino durante toda la vida pendiente del crédito.

Gastos

Para una hipoteca de 120.000 euros con un plazo pendiente de 20 años, cada bajada de 0,5 puntos en el tipo de interés representa un ahorro de unos 6.000 euros a lo largo de toda la vida de la hipoteca, según cálculos de Banesto. La entidad añade que, para una hipoteca con las condiciones citadas, la subrogación supone un coste medio de 1.800 euros: 329 euros de notaría; 168 euros de registro; 180 euros de gestoría; 250 euros de tasación y nota simple y 900 euros de la comisión de cancelación de la entidad de origen. Es decir, 6.000 euros de ahorro en el pago de intereses -con una rebaja en el tipo de 50 puntos básicos- frente a unos gastos de 1.800 euros.

Para una hipoteca de 140.000 euros, ING Direct calcula unos gastos de 1.730 euros: 741 euros de notaría; 344 euros de registro; 345,5 euros de gestoría y 300 euros de tasación, a los que habría que sumar la comisión por cancelación anticipada o por subrogación.

En Sabadell calculan que los gastos para una hipoteca media oscilan entre los 1.500 y los 2.000 euros y puntualizan que las cuantías varían en función del notario, el tasador o la comunidad autónoma. Los costes también oscilarán según las características de la operación y de factores como la existencia de avalistas o de más de una garantía.

En Banco Sabadell explican que para una hipoteca de 150.000 euros, los gastos aproximados serían 800 euros de notario, 500 euros de registro, 300 euros de gestoría (incluida la comprobación registral), 500 euros de tasación y otros 750 euros de comisión de cancelación, por el 0,5% del capital pendiente. En definitiva, 2.850 euros, incluida la citada comisión, el gasto más gravoso.

La comisión por subrogación es habitual en la escritura del préstamo hipotecario y hará su aparición en el momento en que el cliente decida cambiar de banco. Su cuantía máxima, regulada por ley, ha ido menguando en los últimos años. Así, en los préstamos firmados a partir de diciembre de 2007, la comisión máxima por subrogación es del 0,5% durante los primeros cinco años y del 0,25% en el resto del periodo. Los préstamos formalizados con anterioridad a abril de 2003 tienen una comisión máxima del 1% y, después de esa fecha y hasta diciembre de 2007, la comisión máxima por subrogación queda en el 0,5%.

En el momento de echar cuentas, la comisión por subrogación es un factor importante, que se incluye a menudo en la negociación con la nueva entidad. Así, si su cuantía es elevada, se puede incluir en el importe financiado en el préstamo subrogado. Banesto, Barclays, La Caixa, Caja Madrid o Deutsche Bank son algunas de las entidades más activas actualmente en ofertas de subrogación hipotecaria, aunque sólo Banesto asume todos los gastos de la operación, incluida la comisión en la entidad de origen. Barclays también asume los gastos del cambio para el cliente, aunque con un límite de 3.000 euros y sin incluir la comisión por cancelación en la entidad de origen.

Tipo de interés

"La rebaja en el tipo de interés debe ser de entre 30 y 40 puntos como mínimo para que el cambio de hipoteca compense", señalan fuentes financieras. Montserrat Nuno de la Rosa, Responsable de Hipotecas de Deutsche Bank, recuerda que "el cliente tendrá que valorar si con el nuevo tipo de interés y diferencial ofertado en la nueva entidad, la cuota disminuye no sólo en el primer año sino en el resto del periodo". El volumen de capital pendiente y el plazo son determinantes en el ahorro que se puede obtener con el cambio. Obviamente, cuanto mayor es el importe y el plazo, mayor es la ventaja financiera. Así, por un capital de 100.000 euros a un interés del 3% a 12 años se pagan 828 euros al mes, una cifra que se reduce a 782 euros si el tipo de interés se recorta al 2%.

Las actuales ofertas para cambiar de hipoteca ofrecen tipos de interés atractivos, inferiores por lo general a los tipos que se ofertan en las hipotecas nuevas para compra de la primera vivienda. Pero, inevitablemente, las mejores ofertas exigen un fuerte grado de vinculación con la entidad y además establecen requisitos determinados de importe y antigüedad en la hipoteca. Así, Banesto ofrece a quienes deseen traspasar su hipoteca a esta entidad un interés de euríbor más 0,38 puntos, si bien los préstamos deben haberse firmado antes de 2005 y tener un capital pendiente de al menos 60.000 euros. Además, para disfrutar del citado tipo de interés hay que contratar un seguro de vida y un seguro multirriesgo en el primer año y desde el segundo año, domiciliar la nómina y contratar tarjetas.

Sabadell ofrece para el cambio de hipoteca un interés de euríbor más 0,40 puntos -que sube a 0,50 puntos en las hipotecas nuevas- para préstamos con al menos tres años de antigüedad, siempre que se contrate la nómina, el seguro de hogar y de vida y que los ingresos mensuales de la unidad familiar sean al menos de 3.000 euros. Esta cantidad actúa como filtro en varias ofertas hipotecarias. De hecho, el simulador online de Banesto no continúa con la tramitación del cambio de hipoteca cuando se declaran ingresos de 2.500 euros mensuales, aunque sí ofrece el formulario para el cambio cuando se registran ingresos de 3.000 euros al mes.

La Caixa cuenta con una oferta a un interés nominal del 2,84% durante los tres primeros años, tanto para subrogaciones como para nuevas hipotecas. Asume los gastos de notario, gestoría y tasación derivados del cambio de hipoteca, que debe ser anterior a 2006 y por un capital pendiente de amortización de al menos 30.000 euros, y exige unos ingresos mínimos de 2.500 euros al mes para una persona, o de 3.500 euros para una pareja.

ING Direct, que no corre con los gastos de subrogación, oferta para el cambio de hipoteca un interés de euríbor más 0,79 puntos, a cambio de domiciliar la nómina y de contratar un seguro de hogar y de vida. La exigencia de vinculación es más moderada que la de las ofertas de Deutsche Bank o Barclays. El primero ofrece un interés del 1,95% el primer año -del 2,25% para nuevas hipotecas- y euríbor más 0,35 puntos, a cambio de contratar un seguro de protección de pagos y de hacer aportaciones anuales a un plan de pensiones o un fondo de pensiones, además de nómina, tarjetas y seguros de hogar y vida. Barclays recorta aún más el interés, a euríbor más 0,33 puntos. El requisito es contratar un seguro de vida en el primer año y ampliar después la vinculación con el banco con la nómina, el seguro de hogar y vida, un plan de pensiones o fondo de inversión y un consumo con tarjeta de 2.000 euros anuales. Caja Madrid ofrece euríbor más 0,49 también a cambio de una fuerte vinculación.

Trámites

Una vez tomada la decisión de cambiar de banco, la maquinaria se pone en marcha. El cliente envía a la nueva entidad la documentación necesaria -escritura de la hipoteca, IRPF, últimas nóminas- y ésta presenta al otro banco una oferta vinculante con las condiciones de la nueva hipoteca, certificadas ante notario. La entidad original tendrá un plazo de alrededor de 20 días para mejorar la oferta competidora. Si no lo hace, estará obligada a aceptar la marcha del cliente. Y en el momento en que hay luz verde para el traspaso, se tasa la vivienda y se firma la subrogación ante notario.