Del pinchazo al ajuste más selectivo

Siempre es posible interpretar los datos, pero todas las estadísticas han ido mostrando a lo largo del último año y medio que la crisis inmobiliaria cuenta con unas dimensiones superiores a las más pesimistas de las previsiones. El desplome sin precedentes de la demanda, como se refleja en el número de transacciones realizadas en los nueve primeros meses de 2009 que se unen a las cerradas entre julio-diciembre de 2008, va acompañado de la reducción el número de viviendas iniciadas.

Además, las últimas cifras referidas a noviembre reflejan que ni la caída del euríbor al entorno del 1,24%, que abarata las hipotecas, ni la de los precios, aunque muchos eventuales compradores consideren que la purga no es suficiente, reaniman el mercado. Lo que muestra el Instituto Nacional de Estadística es que en ese mes las operaciones de compraventa de viviendas en España se estancaron en las 35.000 unidades, aunque puede haber una lectura positiva y es que el suelo de las 29.200 viviendas vendidas en abril parece superado. Pero nada que ver con las más de 80.000 unidades que se llegaron a colocar en los primeros meses de 2007.

Si esta trayectoria admite pocas divergencias, la evolución de los precios ha creado más polémicas. Porque depende de la base de la que se parta -en ocasiones artificial- se llega a unos porcentajes u otros, aunque en todos casos son bajistas.

Por un lado, están los de Tinsa, una de las tasadoras más relevantes, que indican que el descenso medio de las viviendas se eleva al 14,8% desde el inicio del pinchazo hasta noviembre, lo que en total suma 23 meses de caídas. El reajuste, que no ha sido uniforme, empieza a ser decreciente, aunque las casas de la costa son las que han sufrido mayores descensos, más de un 20% en el caso del Mediterráneo. En las áreas metropolitanas se acercan al 16%.

Desde el ministerio de la Vivienda se destaca que después cinco trimestres consecutivos de declive, hasta el tercero de 2009, el precio medio de la vivienda libre ha quedado en los 1.902,8 euros el metro cuadrado. Pero también se subraya que la reducción se va moderando y que, incluso, en el tercer trimestre en 14 provincias se produjeron pequeños repuntes. Y los datos del INE indican que el acumulado entre julio-septiembre de 2009 fue del 7%, algo menos que en periodos anteriores.

Además la adaptación está siendo más fuerte en España. Un análisis realizado por Knight Frank pone de manifiesto que España, Dinamarca e Irlanda son los únicos países europeos en los que los precios siguen a la baja, mientras que en otras naciones ya se ha iniciado la recuperación. Y es así incluso para Gran Bretaña, pese al duro golpe inicial recibido. España es, además, el duodécimo país en el que más cayeron los precios de un ranking de 42 naciones realizado por la consultora.

No obstante, la mayor parte de los informes internacionales y algunos naciones, como el del BBVA, estiman que los precios inmobiliarios en España deben descender más, aunque comienza a percibirse que la absorción del stock de viviendas sin vender -incluidas las que están en manos de entidades financieras-, que es superior a las 800.000 unidades, no va a producirse por todas las áreas geográficas por igual.

Se habla en general de dos años más para que esas casas encuentren comprador, pero los expertos destacan que algunas son prácticamente invendibles -especialmente parte de las construidas en la costa para una demanda extranjera que exige más calidad-, mientras que en otras zonas el acoplamiento entre la oferta y la demanda se produciría con más rapidez de la esperada.

El ajuste debería venir además de la mano de fuerte recorte de casas que van a salir al mercado, unas 100.000 en 2010, mientras que la demanda de casas por criterios demográficos se eleva a unas 350.000 anuales.