Las hipotecas a tipo fijo recuperan atractivo por el alza de intereses

Los créditos hipotecarios a tipo de interés fijo han quedado desterrados de las preferencias de los ciudadanos. Los astronómicos precios que alcanzan las viviendas han obligado a los clientes a buscar la cuota hipotecaria mensual más baja posible, ante lo que han recurrido de forma masiva a los créditos a tipo variable, respaldados por un precio del dinero que ha estado más de dos años en mínimos históricos.

Sin embargo, el futuro propietario se enfrenta actualmente no sólo al inevitable horizonte de estrechez económica que supone la contratación de una hipoteca sino además a un entorno de tipos al alza que promete encarecer las cuotas mensuales, que aumentan a medida que el BCE decide nuevas alzas en el precio del dinero.

Las alarmas han empezado a saltar y el euribor, principal referencia de las hipotecas a interés variable, ha subido 1,37 puntos en el último año, según el dato más reciente del mes de julio, lo que supone que los clientes que hayan renovado su hipoteca en ese mes van a tener que pagar durante el próximo año alrededor de 1.000 euros más, el equivalente a una cuota mensual adicional. ¿Es el momento entonces para ser precavido y contratar hipotecas a tipo de interés fijo? Los expertos prevén que los tipos subirán al cierre del año al 3,5%, desde el 3%, en buena parte por la presión inflacionista del petróleo. Así, el euribor puede pasar del 3,539% de julio, el máximo desde agosto de 2002, al 3,8% en diciembre, según anticipa el mercado de futuros.

Bancos y cajas coinciden en que el cliente debería ir pensando en acomodarse a un entorno de tipos más elevados y sopesar la conveniencia de una hipoteca a interés fijo o al menos, a tipo mixto: con interés inicial fijo en los primeros años, los de mayores dificultades, para después pasar al variable.

Los expertos advierten que, en un breve plazo de tiempo, el incremento del euribor, al que hay que añadir el diferencial que le suman bancos y cajas, va a aproximar las cuotas mensuales de hipotecas a tipo variable y tipo fijo. El cliente va a tener que renunciar por tanto a la inercia de contratar sin asomo de dudas la hipoteca a tipo variable, aunque aún no le haya visto las orejas al lobo y las hipotecas a tipo fijo supongan un insignificante porcentaje del 2% sobre el total.

'Lo que más influirá en la economía del cliente es que las subidas de tipos se produzcan en los primeros o en los últimos años de vida de la hipoteca', advierten en BBVA. Y un ciclo de subidas de tipos es precisamente a lo que se enfrentan los clientes que deciden contratar ahora un préstamo hipotecario, con el agravante de que los importes necesarios para adquirir una casa no paran de subir. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) la hipoteca media alcanzó en mayo los 140.189 euros, un nuevo récord que supone un aumento del 16,9% respecto al mismo mes del año anterior.

En definitiva, tipos al alza y viviendas cada vez más caras, aunque empiece a hablarse con timidez de desaceleración del mercado inmobiliario. Y el gran desafío para el cliente de obtener en tal escenario la cuota mensual más asequible. Se trata de lograr la cuadratura del círculo, de modo que todo lo que encarece el pago que requiere cada mes la vivienda resulta completamente prescindible para el cliente, incluso si se trata de prevenir un endeudamiento futuro excesivo. Así, el olvido ha sido el inevitable destino de los seguros de cobertura contra subidas de tipos de interés y que el Gobierno intentó promover ya desde el año 2003, en que estableció por ley que las entidades financieras debían ofrecerlos de forma obligatoria a sus clientes al formalizar una hipoteca. Con el agua al cuello, las familias rehuyen también la contratación de hipotecas a tipo fijo, pese a que el euribor esté ahora lejos del mínimo histórico del 2,014% que marcó en junio de 2003.

Querencia por el euribor

'El cliente está instalado en la idea de que los tipos bajos de interés son una constante y sólo busca poder asumir la cuota inicial', señala Ramón Gras, director de productos y procesos de Banca de particulares de Banco Sabadell. Gras reconoce que el banco comenzó a apostar por la comercialización de hipotecas a tipo fijo a principios de año, cuando 'ya era un buen momento, aunque la respuesta fue muy escasa'. El mismo desconcierto muestra Alejandro García Balcones, director general de Halifax, para quien el mensaje de alerta sobre el efecto de las subidas de tipos en las hipotecas a interés variable 'no cala entre los clientes'.

El 98% de las hipotecas constituidas en el mes de mayo fue a interés variable, frente a sólo el 2% a tipo fijo, según los datos del INE. El tipo de interés de referencia más utilizado es el euribor, que acapara el 84,4% de los nuevos contratos. Además, los clientes que decidieron modificar las condiciones de sus hipotecas en ese mes, lejos de optar por el tipo fijo, eligieron el camino contrario. Así, si no fuera por el número de hipotecas que mudaron su tipo de interés de fijo a variable en mayo, el porcentaje de créditos hipotecarios a tipo fijo sería del 8%, en lugar del 2,1% del total.

Pese a la evidente reticencia de los clientes a renunciar al interés variable, las entidades financieras sí están apreciando una incipiente curiosidad por parte de los clientes hacia las hipotecas mixtas y a tipo fijo. 'Sí hay una mayor inquietud, al menos el cliente muestra curiosidad y hace sus cuentas, aunque luego no se anima y da prioridad a conseguir el diferencial más bajo posible', afirma Miguel Artazos, jefe de desarrollo de productos de financiación de Ibercaja.

En BBVA reconocen que el tipo de cliente que solicita hipotecas a tipo fijo no tiene problemas en desembolsar una cuota más alta durante los primeros años de vida del préstamo. Sin embargo, la actual tendencia puede empezar a cambiar. Desde Unicaja señalan que el estrechamiento del diferencial entre la oferta a tipo fijo y tipo variable empieza a generar curiosidad entre los clientes. 'Con tipos cercanos al 3,5% empezaremos a ver contrataciones y con tipos al 4%, conformarán una parte importante de la oferta de productos', prevén en la caja andaluza.

Si se hacen cuentas, para una hipoteca de 120.000 euros a 30 años que se contrate a un interés variable del euribor más un punto, es decir al 4,5%, la cuota mensual que resulta en la actualidad es de 608 euros. El año próximo, contando con una subida del euribor de medio punto, la cuota mensual puede ascender a 645 euros, la misma cuantía que si se contratara ahora un tipo fijo al 5%. La diferencia está en pagar desde estos momentos casi 40 euros más al mes, aunque con la tranquilidad de que la cuota mensual ya queda blindada ante futuras subidas de los tipos de interés.

Una vez servido el dilema para el cliente, comienza la búsqueda de las ofertas más competitivas. 'Lo óptimo es un tipo fijo en los primeros cinco años de entre el 4,25% y el 4,5%', según García Balcones, de Halifax. De hecho, las hipotecas a tipo mixto, con una parte del crédito concedido a interés fijo y otra a tipo variable, son la fórmula elegida por numerosas entidades para facilitar el tránsito de las nuevas hipotecas a un entorno de tipos de interés más alto. Además, no hay que olvidar que, del mismo modo que el precio del dinero ha entrado ahora en una fase ascendente, volverá a descender siguiendo el curso de los ciclos económicos. Es un aspecto a tener en cuenta si se contrata una hipoteca a tipo fijo para plazos más prolongados, de 25 ó 30 años, aunque, por lo general, los plazos terminan siendo inferiores a lo contratado inicialmente gracias a las amortizaciones anticipadas de capital.

Hipotecas a tipo mixto

Para el jefe de desarrollo de productos de financiación de Ibercaja, Miguel Artazos, 'sí es momento de pensar sobre todo en tipos hipotecarios mixtos. Es muy interesante contratar ahora tipos fijos a plazos cortos, aunque para ello es necesario un cambio filosófico en la clientela'. BBVA, que posee la mayor cartera de créditos hipotecarios del país, ofrece una hipoteca a tipo mixto con un interés de hasta el 4,85% en los cinco primeros años. El precio es más de un punto porcentual más caro que el tipo medio de los préstamos hipotecarios de los bancos, del 3,70% según el INE. Pero equivaldría a un tipo variable referenciado al euribor al 3,8% -nivel que se espera para fin de año-, más un diferencial de un punto, con el aliciente de que ese interés del 4,85% sería el precio invariable de la hipoteca, aun con un precio del dinero más elevado en los próximos cinco años.

En cualquier caso, hay que hilar fino para descifrar las diferencias. 'Las entidades financieras están compitiendo en el terreno de las hipotecas a tipo variable y no en el fijo', reconoce Javier Gamarra, responsable de este producto en Barclays. Fuentes de Caja Duero reconocen que 'los tipos fijos que en cada momento se ofertan son siempre superiores a los que resulten de aplicar un variable'.

Otro elemento que hay que considerar son las comisiones, más caras en los tipos fijos. Así, y pese a que las condiciones suelen ser negociables según el cliente y su vínculo con el banco, la comisión de apertura de las hipotecas a tipo fijo oscila del 1% al 1,5%, mientras que las comisiones por cancelación anticipada llegan a alcanzar el 4%. 'Son más altas porque los costes de cobertura de tomar posiciones a plazos largos son también más elevados', justifica Miguel Artazos, de Ibercaja.

A la espera de tipos más caros

'Las hipotecas mixtas y fijas empezarán a venderse más en el momento en que los tipos hayan subido y se estabilicen. En ese momento, las cuotas mensuales a interés fijo o variable serán parecidas', añade Gamarra. El peligro es que, en ese punto de inflexión, el cliente quede atrapado en un interés variable demasiado alto y que le lleve a pagar cuotas mensuales más elevadas hasta que, en los coletazos del ciclo monetario alcista, los tipos empiecen de nuevo a descender. 'El cliente que busque prevenirse de futuras subidas puede contratar a tipo fijo pero deberá hacerlo siempre antes de que las subidas se produzcan. Si lo hace cuando los tipos están subiendo o ya han subido, encontrará ofertas de tipos fijos también más altas', advierten en Caja Duero. El consenso del mercado coincide en que los tipos de interés aún no han llegado a un punto neutro, aquel en el que el precio del dinero contribuye por igual a estimular el crecimiento y a contener la inflación, y que se pueden esperar al menos uno o dos ajustes de 25 puntos básicos este año.