La fiesta bursátil del ladrillo salta en mil pedazos

Punto y final a la locura. La ya truncada espiral alcista de los precios de la vivienda en los últimos tiempos ha tenido su reflejo en la Bolsa, especialmente proclive a crear grandes ídolos en momentos de histeria colectiva y después a castigarlos con dolorosa dureza en cuanto se detectan los primeros indicios de que se ha agotado el pozo del dinero fácil. Quedará para la historia la transformación que ha sufrido el sector durante estos años, y los libros darán fe, una vez más, de cómo surge, se desarrolla y estalla una burbuja bursátil.

Pero, ¿quién ha tenido la culpa? Los expertos afirman que el monstruo ha tenido varios padres: la llegada del euro, el crédito fácil, el efecto llamada de la subida de los precios de los pisos y, en el apartado bursátil, una coyuntura favorable, aliñada por un aluvión de movimientos corporativos. Y es que la vorágine de los ladrillos bursátiles ha hecho correr ríos de tinta durante los últimos ejercicios en una suerte de escalada con varias fases bien diferenciadas.

'Mucho antes de que comenzaran a oírse, ni siquiera de lejos, los tambores que hablaban de desaceleración en el sector, las entidades financieras comenzaron a soltar lastre', explica Antonio Guinea, director de Corporate Finance de Aguirre Newman. Así, Santander se deshizo, en enero de 2003, de su participación en Vallehermoso y, unos meses más tarde, BBVA seguía sus pasos al vender la participación que atesoraba en Metrovacesa. Entre tanto, la fiesta inmobiliaria continuaba por todo lo alto, de la mano de un número creciente de visados de vivienda y de la exitosa OPV de Fadesa en 2004.

Sin embargo, los grandes emblemas del sector comenzaron en 2005 una serie de movimientos defensivos, ejemplificados en las compras realizadas en Francia por Metrovacesa (Gecina) y Colonial (Société Foncière Lyonnaise). Esta estrategia tenía un doble objetivo: por un lado, rebajar el peso del negocio de promoción en sus cuentas y, por otro, diversificar geográficamente para no depender al 100% del mercado español.

Ese año, fueron las reinas indiscutibles de la Bolsa, con revalorizaciones del 73,7% para Metrovacesa y del 65,9% para Colonial, pese a que los analistas bursátiles advertían reiteradamente que las inmobiliarias cotizadas estaban extremadamente caras y aconsejaban sin reparos vender en la mayoría de los casos.

La burbuja crecía y crecía, pero a nadie parecía importarle lo más mínimo. De hecho, el ladrillo anegó el parqué de papel en 2006, y las operaciones corporativas en el sector acapararon las páginas de los periódicos. En un hecho sin precedentes, cuatro inmobiliarias -Renta Corporación, Parquesol, Astroc y Riofisa-, todas ellas controladas por familias o por empresarios de éxito, salieron al parqué. Ahora se sabe a ciencia cierta que ese año fue el pico del ciclo en precios y en construcción de pisos.

'Es probable que los propietarios vieran una última oportunidad de hacer caja a precios atractivos en estas compañías ', señala Jaime Sabal, profesor de Esade. Con todo, unos vendían y otros, claro, compraban. Fernando Martín, presidente de Martinsa, acuerda con Manuel Jove la adquisición de Fadesa, mientras Reyal compra a Banesto su participación en Urbis en una jugada que reportó unas jugosas plusvalías de 1.200 millones de euros a la entidad presidida por Ana Patricia Botín. Por supuesto, estas operaciones fueron posibles gracias a un creciente endeudamiento.

Entre tanto, la Inmocaral de nuevo cuño creada por Luis Portillo, fundada sobre las cenizas del extinto Grupo Fosforera y alimentada a base de sucesivas ampliaciones de capital, lanzó su artillería sobre Colonial y sobre Riofisa, enrolando en su aventura a prestigiosos empresarios, como Alicia Koplowitz. La llamada del dinero fácil también surtió efecto, incluso, en Astroc, 'uno de los experimentos más temerarios de los últimos tiempos', según las palabras de un experto de banca de inversión: los Godia o el mismísimo Amancio Ortega entraron en el capital. Todo fue muy bien -llegó a subir más de un 1.000% desde la OPV- hasta que los inversores se dieron cuenta, en abril de 2007, de la inconsistencia de su negocio. Desde entonces, la desconfianza se asentó en el sector. La palabra 'crisis' ya estaba encima del tapete bursátil, pero FCC y Caja Madrid lograron en 2007 vender en Bolsa el 43,4% de Realia, pese a la reticencia de los inversores extranjeros. Por entonces, ya se anticipaban problemas de liquidez en algunas empresas, como Colonial, que se plantea ahora la venta de SFL tras varias negociaciones frustradas para su venta, primero con General Electric y después con el fondo dubaití Investment Corporation of Dubai (ICD), que no pudo llegar a un acuerdo con las entidades acreedoras. Es más, Banco Popular y La Caixa han anunciado esta semana que están negociando entrar en su capital con el objetivo de reflotarla.

Habitat, que en enero de 2007 compró la división inmobiliaria de Ferrovial, y Martinsa Fadesa -ayer mismo- han llegado a un pacto para renegociar la deuda y de hecho un gran número de empresas trata de llegar a acuerdos similares. En cualquier caso, son las pequeñas y medianas las que peor parte se están llevando, de forma que muchas de ellas ya han dado el paso de solicitar concurso de acreedores, como Cosmani, Llanera, Seop o Lábaro.