Alquilar una casa ya es tan rentable como comprarla
Comprar una casa y venderla 10 años después exigirá tanto gasto como vivir una década alquilado debido al alza de tipos, el declive de precios y el incentivo fiscal.
Tirar el dinero viviendo de alquiler o vivir con el agua al cuello pagando una hipoteca. El dilema empieza a tener una solución intermedia; vivir de alquiler ha dejado de suponer un derroche imperdonable desde el punto de vista financiero, al tiempo que es una fórmula mucho más desahogada para la economía familiar y, por qué no, para la felicidad personal. De hecho, en muchas ocasiones es la única opción posible, a la vista del arrollador impacto de la subida de tipos de interés en la cuota de la hipoteca, de la creciente reticencia de la banca a abrir la mano en el crédito y de la inercia alcista del precio de la vivienda, a pesar de que el declive del mercado inmobiliario haya comenzado ya hace meses.
En el más corto plazo, y de manera evidente, la vivienda de alquiler resulta más barata para el inquilino que la vivienda en propiedad. Según un estudio de idealista.com, donde varios de sus fundadores aseguran vivir de alquiler, la renta de un alquiler es un 46% más barata que la cuota que se debe abonar por tener la misma vivienda en propiedad. Así, a idéntico gasto mensual, hay quien opta por vivir de alquiler en el centro de la ciudad, sacrificando metros, o quien elige firmar una hipoteca en una promoción a las afueras para tener una casa más espaciosa.
El presidente de la Sociedad Pública de Alquiler, Alejandro Inurrieta, calcula que las subvenciones del plan de fomento anunciado por el Gobierno rebajarán el alquiler medio de los 600 actuales, a entre 350 y 400 euros al mes. ¢Lo lógico es que la autonomía personal empiece por una vivienda en alquiler, que además es menos costosa que la compra en el largo plazo. Los tipos de interés al 2% no van a volver, han sido una ilusión¢, explica Inurrieta.
Con una perspectiva a largo plazo y desde el punto de vista de la rentabilidad económica, la adecuada comparativa entre el alquiler y la compra está llena de matices y debe tener numerosos factores en cuenta, como los niveles de partida del precio de la vivienda y el alquiler, la forma de financiación de la compra, el interés y plazo de la hipoteca, el tiempo en que se conserva la propiedad de la vivienda, los gastos de mantenimiento y seguro, la tributación de la plusvalía por la venta de la vivienda en el futuro y, especialmente, la revalorización anual de la vivienda y la evolución de la tasa de inflación y del tipo de interés.
Además, a partir del próximo año, llegará una de las medidas más esperadas por los inquilinos y que se ha convertido en uno de los puntos estrella del plan de fomento del alquiler anunciado por el Gobierno: la deducción en el IRPF del 10,05% para los inquilinos con ingresos brutos máximos anuales de 28.000 euros, sin límite de edad, y por una cantidad tope de 9.015 euros, la misma que existe en la deducción por el pago de una hipoteca. No hay que olvidar en cualquier caso que la deducción por alquiler queda así vedada para las rentas elevadas.
Los precios y la fiscalidad
De hecho, estas novedades fiscales y el declive en los precios de la vivienda darían un vuelco a la comparativa entre alquiler y compra. Según un análisis elaborado por la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), hace un año resultaba en términos generales más ventajosa a largo plazo la adquisición de una vivienda. Sin embargo, en la actualidad las dos opciones resultan casi equiparables, tanto en el presente como a futuro. Funcas actualiza las conclusiones obtenidas hace un año y compara el coste de comprar una vivienda de 90 metros cuadrados por 174.960 euros según datos de la media nacional o alquilarla por 7.225,2 euros al año, de acuerdo también a la media.
La comparativa (ver cuadro) parte de un tipo de interés en la hipoteca de euribor más 0,60 a 25 años, una revalorización de la vivienda del 3,3% en relación al IPC esperado y un alza del precio del alquiler similar. Asumiendo que a los 10 años se vende la casa por 242.000 euros y, considerando impuestos y otros gastos, el coste medio de la compra en valor presente en euros de 2007 asumiendo un tipo de descuento del 3,3% es de 6.214 euros al año, 400 más que el gasto anual de un alquiler subvencionado fiscalmente. En euros corrientes, es decir si no se tiene en cuenta el efecto de la inflación en el valor del dinero, gana la compra por 1.500 euros.
El ejemplo no tiene en cuenta la ventaja fiscal de la reinversión en vivienda habitual si el hipotecado se cambia de casa eximiría al comprador del pago de 2.000 euros en impuestos, y quizá la compra tenga ventajas a más largo plazo, ya que a más de 10 años una vivienda exige más gastos y no se revalorizará en la medida de lo visto hasta hora. En plazos más cortos, el alquiler podría ganar a la hipoteca por el mayor impacto de los intereses y de los gastos inherentes a la compra. Pero la comparativa olvida, sobre todo, el factor psicológico, tan arraigado en España, de tener una vivienda en propiedad.
La gran incógnita aún por resolver es qué sucederá amedio plazo con los precios de la vivienda y del alquiler. Todas las previsiones coinciden en el fin del boom alcista del mercado inmobiliario, de modo que el precio de la vivienda registraría el próximo año un crecimiento entre nulo y en línea con el IPC. En cuanto al precio del alquiler, las subvenciones anunciadas por el Gobierno para facilitar el acceso a la vivienda entre los jóvenes han desatado la alarma ante un posible encarecimiento.
Sin embargo, los expertos recuerdan que los precios del alquiler han seguido habitualmente una trayectoria mucho más sosegada que los de compra. ¢Los alquileres son muy estables, van muy parejos al IPC. El mercado se desarrollará como hasta ahora¢, señala Pedro Ruiz Olivares, consejero delegado de Santander Real State.
En opinión de Concha Osácar, veterana gestora de patrimonios inmobiliarios y actual responsable de la sociedad inversora Lazora, las subvenciones anunciadas por elMinisterio de Vivienda ¢no deberían crear grandes alteraciones en el precio del alquiler. Son ayudas temporales, durante un máximo de cuatro años y con un límite de edad¢. Hay que considerar además que los alquileres están muy vinculados a la renta familiar disponible y no cuentan, a diferencia de las hipotecas, con la posibilidad de jugar con la ampliación del plazo o con disponer de un periodo de carencia en el que únicamente se pagan intereses para rebajar la factura.
Las limitaciones que impone la nómina y el apego a unpiso en propiedad son por lo tanto un freno para el estallido en los precios del alquiler. Alejandro Inurrieta, presidente de la Sociedad Pública de Alquiler, explica que los arrendadores profesionales, es decir, los fondos inmobiliarios, están obteniendo una rentabilidad anual de entre el 7%y el 9%.Un casero particular, con la ampliación de la subvención anunciada por el Gobierno y el incentivo fiscal ya existente, puede obtener del alquiler una ganancia anual de entre el 5% y el 6% de media.
A la búsqueda de inversores pudientes
El déficit crónico de vivienda de alquiler en España va a necesitar de la ayuda de inversores solventes y dispuestos a destinar sus fondos a la compra de este tipo de inmuebles para su explotación. La mirada está puesta en la capacidad inversora de los fondos de pensiones e inmobiliarios, obligados por ley estos últimos a invertir la mitad de su patrimonio en vivienda alquilada.¢Para ofrecer vivienda en alquiler, hace falta un comprador que se quede ahí y realice una inversión de carácter patrimonial a largo plazo¢, señala Concha Osácar, gestora de patrimonios y ahora responsable de Lazora, una sociedad que invierte en vivienda protegida de alquiler. Así, sólo el 10% de la vivienda alquilada en España, que a su vez representa apenas el 11% sobre el conjunto del mercado, pertenece a gestores profesionales. El 90% restante queda en manos de caseros particulares.Pero al margen de crear más vivienda nueva para arrendar, el aumento de la oferta pasa por que muchos propietarios alquilen sus pisos ahora vacíos, un objetivo que persigue el plan de fomento del alquiler anunciado por el Gobierno. Algunas estimaciones hablan de tres millones de pisos vacíos en España, una cifra a la que los expertos dan escasa credibilidad. ¢Hay muchos pisos que figuran como vacíos y luego no lo están. En la costa no se suele declarar el arrendamiento, mientras que en Madrid y Barcelona casi la mitad de los pisos que figuran como vacíos se estarían arrendando¢, explican desde Banco Sabadell.
Las dos caras del alquiler
Inquilino● Subvenciones para jóvenes de entre 22 y 30 años. La reforma anunciada por el Gobierno contempla que recibirán 210 euros al mes, con el requisito de unos ingresos máximos de 22.000 brutos anuales y durante un plazo máximo de 4 años. Además, el Estado concede 600 euros de préstamo para la fianza y el coste financiero de un aval de seis meses.● Incentivo fiscal. El plan del Gobierno prevé a partir de enero de 2008 una deducción del 10,05%, con un máximo de 9.015 euros, para los inquilinos con ingresos máximos anuales de 28.000 euros brutos, sin límite de edad. Algunas comunidades ya cuentan con incentivos fiscales para los jóvenes. En Madrid, los menores de 35 años pueden deducirse el 20% del alquiler, con un máximo de 840 euros.Propietario● Desahucio exprés. La reforma del mercado del alquiler dará mayores garantías jurídicas a los caseros frente a los inquilinos que no pagan. Se prevé la creación de diez nuevos juzgados, ubicados en las zonas más saturadas, para agilizar los desahucios. La justicia ordinaria tarda en dictar una sentencia firme entre seis y nueve meses, aunque en ocasiones tarda más de un año. Con un laudo arbitral el plazo se reduce a 30 o 45 días.● Subvenciones. La reforma prevé una subvención de 6.000 euros para los caseros, compatible con las ventajas fiscales, y con requisitos menos exigentes. Así, se suprime la limitación de 120 metros cuadrados de superficie útil máxima de vivienda desocupada, se eleva de 571 a 1.245 euros al mes la renta máxima que el casero puede percibir por el alquiler y se elimina la condición sobre el uso de la subvención, que antes obligaba a cubrir ciertos gastos.● Incentivo fiscal. Los arrendadores de una casa como vivienda habitual cuentan ya con exenciones fiscales, reforzadas en la última reforma del IRPF. Se deducen el 100% de lo ganado si el inquilino tiene entre 18 y 35 años de edad e ingresos superiores al Iprem, índice similar al salario mínimo. En el resto de casos, la exención fiscal es del 50%.