Inseguridad en empleo y vivienda
En el pasado resultaba impensable adquirir una vivienda y comprometerse a pagar una hipoteca sin contar con un empleo fijo. Hoy, los bajos tipos de interés hacen la compra posible, y el aumento del precio y la inseguridad en el empleo la hacen imprescindible. A partir de la experiencia se sabe que hay una probabilidad alta de que los precios de las viviendas suban más de un 15%, que los tipos suban tiene una probabilidad baja y que conseguir un contrato de trabajo de larga duración tiene una probabilidad muy baja.
Un contratado temporal que vive en una vivienda en alquiler corre un alto riesgo de quedarse sin trabajo y sin vivienda, hará bien en acostumbrarse a la frugalidad y ahorrar algo todos los meses. Ese mismo contratado si adquiere una vivienda contará con su revalorización como red de seguridad para cuando se quede sin empleo y, entre tanto, disfrutará de la sensación de que no tiene que reparar en gastos.
El aumento de los precios de los activos inmobiliarios ha adquirido tal relevancia que puede estar modificando el comportamiento predecible de los agentes económicos y sus patrones de gasto. Hasta hace poco se entendía que una economía gozaba de buena salud cuando la evolución de sus precios al alza era moderada y el nivel de empleo alto. Cuando los trabajadores tenían empleo fijo y las familias conseguían ahorrar un poco los ciudadanos se sentían seguros y se lanzaban a endeudarse y a tener vivienda propia.
El aumento de los precios inmobiliarios puede estar modificando los patrones de gasto de los ciudadanos
Hoy los ciudadanos perciben como buena una situación económica en la que lo anterior no se cumple necesariamente. Actualmente, la sensación de seguridad deriva no de la seguridad en el empleo y de la mejora de los salarios sino de la revalorización de los activos en manos de las familias. Esta seguridad es lo que ayuda a explicar el mantenimiento del crecimiento de la economía española.
Más del 60% de los españoles ha confesado al INE en la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares que no puede ahorrar y son más de la mitad los que dicen llegar a final de mes con dificultad. Esta insuficiencia de ahorro debe estar explicando parcialmente que el endeudamiento de los hogares se haya duplicado en los últimos cinco años, y debe también estar contribuyendo en alguna medida a aumentar las necesidades de financiación exterior que tiene nuestra economía y que viene poniendo en evidencia el déficit creciente de la balanza de pagos de los últimos años.
A pesar de que los contratos con duración superior a 12 meses apenas representan el 9% de los registrados, el consumo privado mantiene su firmeza trimestre tras trimestre y el comportamiento de las compras de las familias hace pensar que los ciudadanos tienen confianza en el futuro. Las familias han visto cómo sus activos financieros duplicaban su valor en 10 años y cómo el valor de su patrimonio inmobiliario crecía en torno al 20% anual en el pasado reciente.
Hoy el valor de los activos financieros de las familias equivale al del PIB y el de los inmobiliarios alcanza cinco veces esa magnitud. Una parte de ese incremento de activos inmobiliarios es simple producto del aumento del número de metros cuadrados construidos -se inician más de 600.000 viviendas al año-, pero otra parte, la más importante, es producto de la inflación de los precios de las viviendas.
La inflación de precios inmobiliarios provoca aumento del poder de compra de las familias. Es lo que se conoce como efecto riqueza. Las familias pasan a encontrarse con la capacidad de monetizar la inflación inmobiliaria y modificar sus patrones de gasto. Es el efecto riqueza y no el empleo lo que explicaría el comportamiento de las familias, y es la tenencia de activos inmobiliarios y no la tenencia de un empleo fijo lo que daría a las familias confianza en el futuro.
La monetización de la inflación inmobiliaria se produce por tres vías: ventas de viviendas usadas, aumento del endeudamiento familiar y reducción del ahorro. El mercado de viviendas usadas se ha mostrado animado los últimos años, el endeudamiento de los hogares ha estado aumentando a tasas cercanas al 20% y el ahorro ha disminuido hasta llevar las necesidades de financiación exterior de la economía al 4,6% del PIB en 2004, las más altas en mucho tiempo. Ese mayor endeudamiento es la consecuencia de que hasta ahora perder el empleo sea más probable que ver subir los tipos de interés.